Gute Ziele bauen noch kein Quartier
- Jul 21
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Was Berlin bei neuen Stadtquartieren von der Wiener Seestadt Aspern lernen kann – und warum es auf Organisation, Vertrauen und Verbindlichkeit ankommt
Neue Stadtquartiere gehören zu den großen Versprechen der Berliner Stadtentwicklung. Sie sollen dringend benötigten Wohnraum schaffen, soziale Mischung ermöglichen, klimafit sein, bezahlbare Räume sichern und zugleich lebenswerte Stadträume hervorbringen. Doch zwischen planerischem Anspruch und tatsächlicher Umsetzung liegen oft viele Jahre – manchmal Jahrzehnte.
Im Nachgang des 43. Runden Tisches Liegenschaftspolitik haben Dr. Martin Schwegmann und Simon Wöhr für StadtNeudenken mit drei Gesprächspartnern gesprochen, die unterschiedliche Perspektiven auf diese Herausforderung einbringen: Robert Grüneis, Vorstand der Wien 3420 aspern Development AG, Lars Loebner, Referatsleiter Wohnungsbauprojekte – Äußere Stadt von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, sowie Andreas Barz als Sprecher des Bündnis junger Genossenschaften Berlin.
Das Gespräch kreist um die Frage, warum neue Stadtquartiere manchmal trotz guter Ziele schwer in die Umsetzung kommen. Am Beispiel der Seestadt Aspern wird sichtbar, wie stark Quartiersentwicklung von Organisation, klaren Verantwortlichkeiten und überprüfbaren Zielen abhängt. Gleichzeitig zeigt die Berliner Perspektive, dass viele dieser Ziele auch hier längst formuliert sind: Bezahlbarkeit, Nutzungsmischung, Klimaanpassung, öffentliche Räume, soziale Infrastruktur und Beteiligung.
Der Unterschied liegt also nicht allein darin, was gewollt wird. Entscheidend ist, wie Ziele in Verfahren, Institutionen und Verantwortlichkeiten übersetzt werden – und ob die beteiligten Akteure früh genug miteinander ins Arbeiten kommen. Denn Vertrauen, persönliche Netzwerke und gemeinsame Lernprozesse sind keine weichen Nebenthemen. Sie entscheiden mit darüber, ob ein Stadtquartier nur geplant oder tatsächlich als lebendiger Teil der Stadt gebaut wird.
von Simon Wöhr & Dr. Martin Schwegmann
Simon Wöhr, StadtNeudenken: Herr Loebner, Berlin spricht seit Jahren von „neuen Stadtquartieren“. Was ist damit eigentlich gemeint? Geht es um Wohnungsbau – oder um mehr?
Lars Loebner, SenStadt: Es ist nicht nur eine Abfolge von Wohnungen oder Wohngebieten. Schon der Begriff Stadtquartier ist programmatisch. Es geht immer um Stadt. Es geht um Nutzungsmischung, um Dichte und um einen Quartiersbezug.
Die kleinsten Stadtquartiere, die wir bearbeiten, haben ungefähr 500 Wohneinheiten und umfassen auch kulturelle Nutzungen. Die größten liegen, wenn man alle Teilbereiche mitrechnet, bei fast 9.000 Wohneinheiten. Das ist deutlich unterhalb der Größenordnung eines Märkischen Viertels, der Gropiusstadt oder von Marzahn-Hellersdorf {Anmerkung der Redaktion: 17.000 Wohneinheiten und mehr}.
Das ist mir wichtig, weil uns manchmal der Vorwurf gemacht wird, wir würden die Großsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre fortsetzen. Darum geht es nicht. Es geht darum, lebenswerte Quartiere zu schaffen, die auch Mehrwerte für die umliegenden Quartiere bringen.
„Darum geht es: lebenswerte Quartiere zu schaffen, die auch Mehrwerte für die umliegenden Quartiere bringen.“ – Referatsleiter Wohnungsbauprojekte – Äußere Stadt von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin
Simon Wöhr: Herr Grüneis, die Seestadt Aspern wird in Deutschland häufig als Vorbild genannt. Was macht dieses Projekt aus?
Robert Grüneis, Wien 3420 aspern Development AG: Die Seestadt umfasst rund 240 Hektar. Am Ende werden dort voraussichtlich 25.000 bis 28.000 Menschen wohnen. Dazu kommen mehr als 20.000 Arbeits- und Ausbildungsplätze. Wir sind jetzt ungefähr zur Hälfte ausgebaut. Der Entwicklungshorizont geht inzwischen in Richtung 2035.
Entscheidend war die Grundsteinlegung: Der frühere Bürgermeister hat gesagt, wir machen eine Rahmenstrategie für ganz Wien – und in der Seestadt probieren wir aus, wie man Stadt optimal herstellen kann. Es ging nicht nur um ein Immobilienprojekt. Es ging um Lebensqualität und Innovation.
Dafür wurde die Wien 3420 als Stadtentwicklungsgesellschaft gegründet, mit verschiedenen Aktionären, die eigene Interessen haben, aber über die Gesellschaft einen Interessenausgleich finden müssen. Unser Ziel ist es, skalierbare Lösungen in der Stadtentwicklung zu liefern.
Simon Wöhr: Das klingt nach einem wichtigen Unterschied: In Wien gibt es eine Gesellschaft, die das Quartier als Ganzes organisiert. Wie werden dort Ziele gesteuert?
Robert Grüneis: Das ist strukturell bedingt und auch in Zielvorgaben verankert. Zum Beispiel hängt der variable Gehaltsbestandteil meiner Kollegin und von mir an KPIs, die in der Stadtentwicklung und Quartiersentwicklung verankert sind.
Simon Wöhr: Das heißt, Ihre Vergütung hängt auch an qualitativen Zielen?
Robert Grüneis: Ja. In meinen Zielvorgaben ist zum Beispiel ein Mindestprozentsatz an Überschirmung im öffentlichen Raum. Es gibt auch KPIs zum Anteil an nicht motorisiertem Individualverkehr oder zu Leerstandsquoten in Erdgeschosszonen, etc. Zu solchen Zielen gibt es bei uns ein Monitoring. Danach wird bezahlt – oder eben nicht.
Dr. Martin Schwegmann, StadtNeudenken: Das ist interessant, weil dem Gesamtplan eine strukturierte Experimentierphase gegenübersteht. In Berlin sind ebenfalls viele Ziele formuliert – Klimaanpassung, soziale Mischung, Nutzungsmischung, Schwammstadt. Herr Loebner, gibt es vergleichbare Steuerungs- bzw. Innovationsmechanismen?
Lars Loebner: Berlin ist sehr divers. Wir haben 24 neue Stadtquartiere identifiziert, und dahinter stehen unterschiedliche Modelle: landeseigene Flächen, landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, Entwicklungsgesellschaften und private Investments.
Bei den landeseigenen Gesellschaften gibt es wirtschaftliche Kriterien. Sie müssen keine unendlichen Gewinne erwirtschaften, aber sie müssen eine gute schwarze Null schreiben, Eigenkapital aufbauen und zugleich 50 Prozent mietpreisgebundenen Wohnungsbau schaffen. Bei privaten Projekten greift das kooperative Baulandmodell mit 30 Prozent mietpreisgebundenem Wohnungsbau.
Dazu kommen Nachhaltigkeits- und Klimathemen: Klimaadaption, Kaltluftentstehungsgebiete, Regenwassermanagement, Schwammstadt, CO₂-Minderung. In städtebaulichen Wettbewerben implementieren wir solche Anforderungen bereits. Unsere Ziele stehen also nicht nur in Leitlinien, sondern teilweise auch in Gesetzen und verbindlichen Verfahren.
Dr. Martin Schwegmann: Der Unterschied könnte also weniger darin liegen, ob Ziele vorhanden sind, sondern wie stark sie in der Organisation verankert sind, die ein Quartier entwickelt. In Wien scheint die Entwicklungsgesellschaft selbst auf Quartiersqualität hin gesteuert zu sein. In Berlin liegen viele Ziele ebenfalls vor – als Leitlinien, gesetzliche Anforderungen, Kooperationsvereinbarungen oder Wettbewerbsbedingungen. Zugleich stehen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die häufig zentrale Entwicklungsrollen übernehmen, stark unter dem Druck von Wirtschaftlichkeit, Förderlogiken und Wohnungsbauzahlen.
Andreas Barz, wie erleben Sie diese Spannung aus Sicht junger Genossenschaften?
Andreas Barz, Bündnis junger Genossenschaften Berlin: Neue Stadtquartiere könnten Möglichkeitsräume sein. Wenn man die Dinge ernst nimmt, die andere vormachen, dann kann das etwas werden. Aus Wien lässt sich lernen, dass Mobilität, Infrastruktur und soziale Fragen von Anfang an zusammen gedacht werden.
Aber in Berlin haben wir ein großes Umsetzungsproblem. Wir reden seit vielen Jahren über neue Stadtquartiere, sehen Pläne und Verortungen – aber wir sehen zu wenig, was wirklich in die Umsetzung kommt. Aus Sicht der Genossenschaften ist die Frage: Werden wir frühzeitig eingebunden? Gibt es klare Verfahren? Gibt es Verlässlichkeit?
Wir haben als Bündnis junger Genossenschaften für das Schumacherquartier in Tegel einmal die Idee einer größeren genossenschaftlichen „Coop City“ eingebracht. Solche Angebote müssen aber auch in den Strukturen ankommen. Es reicht nicht, wenn Genossenschaften auf Plänen als Farbfeld erscheinen. Es braucht echte Verfahren und echte Beteiligung.
Dr. Martin Schwegmann: Was brauchen junge Genossenschaften konkret, um in neuen Stadtquartieren tatsächlich mitentwickeln zu können?
Andreas Barz: Vor allem frühzeitige Einbindung, klare Grundstücksvergaben und wirtschaftlich tragfähige Bedingungen. Junge Genossenschaften können lange Vorläufe und unklare Verfahren oft nicht tragen. Konzeptverfahren können sehr aufwändig und riskant sein, gerade für kleine Akteure mit wenig Eigenkapital.
Dabei gibt es positive Beispiele. In Adlershof, beim Wohnen am Campus, wurden die späteren Akteure sehr früh beteiligt: landeseigene Gesellschaften, Baugruppen, Genossenschaften. Die Nutzerinnen und Nutzer standen in den Workshops schon fest und konnten sich mit dem einbringen, was sie dort realisieren wollten: Quartiersentwicklung, Erdgeschosszonen, Platzgestaltung, Grünräume.
Dadurch wurde das Quartier nicht nur geplant, sondern gemeinsam entwickelt. Das zeigt: Berlin kann das. Es muss diese Erfahrungen nur stärker auf neue Stadtquartiere übertragen.
Dr. Martin Schwegmann: Herr Grüneis, in Berlin wird oft die komplexe, zweistufige Verwaltungsstruktur als Problem beschrieben: Zwischen Senat und Bezirken. Darüberhinaus gibt es viele landeseigene Gesellschaften, unterschiedliche Zuständigkeiten in Verwaltungsressorts. Ist Wien strukturell einfacher aufgestellt?
Robert Grüneis: Wien ist ebenfalls Stadt und Land zugleich, das hilft natürlich. Aber auch bei uns gibt es unterschiedliche oder überlappende Zuständigkeiten und daher mögliche Konflikte. Entscheidend ist, dass wir für die Seestadt Strukturen geschaffen haben, die greifen.
Ein Beispiel: Wir müssen Verkehr, Kanal und Wasserinfrastruktur herstellen. Dafür gibt es ein Commitment mit der Stadt Wien und einen Gemeinderatsbeschluss zur Kofinanzierung. Wenn es dann um Straßenbau, Grünraum oder andere Zuständigkeiten geht, haben wir nicht viele verschiedene Ansprechpartner, sondern eine kleine Einheit in der Baudirektion. Mit diesen Personen stimmen wir uns laufend ab. Sie lösen Probleme mit uns oder für uns.
Das ist organisatorisch gut aufgestellt. Aber es hängt auch an Personen. Viele von uns kennen sich seit Jahren aus unterschiedlichen Projekten. Man ruft an, spricht offen über Probleme und findet Lösungen. Deshalb achten wir auch darauf, jüngere Mitarbeiter früh miteinander zu vernetzen. Persönliche Kontakte sind ein Erfolgsgeheimnis, das man nicht unterschätzen darf.
Simon Wöhr: Herr Loebner, wenn man das auf Berlin überträgt: Braucht es für neue Stadtquartiere stärker eine Hand, die nicht nur Wirtschaftlichkeit, sondern auch qualitative Ziele aktiv steuert?
Lars Loebner: Auf der anderen Seite ist das Gras bekanntlich immer grüner. Ich finde, Berlin ist in vielen Zielstellungen gar nicht so weit weg. Wir haben beim Thema Baumbedeckung gute Voraussetzungen. Wir beschäftigen uns seit Jahrzehnten mit Schwammstadt, etwa in Adlershof. Auch beim Thema Transport Oriented Development {Anmerkung der Redaktion: Planungskonzept, das Wohn-, Büro- und Freizeitflächen in fußläufiger Entfernung zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs konzentriert} sind wir grundsätzlich gut aufgestellt.
Natürlich gibt es Ausreißer, etwa dort, wo leistungsfähiger ÖPNV fehlt. Denn in der Ausweisung neuer Stadtquartiere spielt Mobilität eine zentrale Rolle.
Zu den Genossenschaften: Das Thema wird in den Koalitionsvereinbarungen seit Jahren hochgehalten. In einer früheren Koalition stand die 25-Prozent-Quote, aktuell steht die Möglichkeit des Verkaufs an Genossenschaften. Wir sind außerdem dabei, mit Genossenschaften konkret über unsere Projekte und Vergabefragen zu sprechen.
Bei den Buckower Feldern sieht man, dass Verfahren mit Genossenschaften funktionieren können. Dort gibt es einen Genossenschaftsanteil und spannende quartiersbezogene Konzepte. Es gibt also Beispiele, an die man anknüpfen kann.
Dr. Martin Schwegmann: Gleichzeitig stehen viele Ziele unter wirtschaftlichem Druck. Was bedeutet das für neue Stadtquartiere?
Lars Loebner: Man muss sich wirtschaftlichen Realitäten stellen. Die Zinswende hat Finanzierungskosten mehr als vervierfacht. Wir haben auch erhebliche Materialpreissteigerungen erlebt. Und gleichzeitig wollen wir neu gebauten Wohnraum für sieben Euro pro Quadratmeter anbieten.
Das kann man nicht ignorieren. Vor fünf Jahren erschien vieles noch einfacher. Jetzt sind wir stärker in der Realität angekommen. Aber ich finde den Mut, den Berlin sich bei vielen Projekten weiterhin vornimmt, immer noch erstaunlich. Die Ziele sind nicht ad acta gelegt. Wir müssen intensiver darüber nachdenken, wie wir sie unter veränderten Bedingungen erreichen.
Genau in solchen Momenten muss man über Innovation nachdenken. Das ist eine Teamleistung.
„Teamleistung muss organisiert werden. Das Team kommt nicht vom Himmel.“ - Andreas Barz, Bündnis junger Genossenschaften Berlin
Dr. Martin Schwegmann: Andreas Barz, Herr Loebner spricht von Teamleistung. Was bedeutet das praktisch?
Andreas Barz: Teamleistung muss organisiert werden. Das Team kommt nicht vom Himmel. In Adlershof gab es mit der WISTA und der Adlershof Projektgesellschaft Strukturen und Personen, die vernetzen konnten. Es gab Workshops mit den zukünftigen Akteuren: landeseigene Gesellschaften, Baugruppen, Genossenschaften.
Ähnliche Erfahrungen gibt es auch anderswo, etwa im Prinz-Eugen-Park in München. Dort hat die Stadt früh alle Beteiligten an einen Tisch geholt und gefragt: Wie verteilen wir Flächen? Welche gemeinschaftlichen Nutzungen brauchen wir? Welche gewerblichen Nutzungen? Wie wird das Quartier später organisiert?
Für Berlin heißt das: Wir müssen nicht alles neu erfinden. Aber wir müssen aufhören, nur von oben zu denken und dann zu hoffen, dass die anderen mitmachen. Gute Quartiere entstehen, wenn die späteren Träger und Nutzer früh Verantwortung übernehmen können.
Dr. Martin Schwegmann: Herr Grüneis, auch in der Seestadt treffen hohe Ansprüche auf wirtschaftliche Realitäten. Wie gehen Sie mit Konflikten um, ohne die Ziele aufzugeben?
Robert Grüneis: Auch bei uns ist nicht alles Sonnenschein. Wir haben zum Beispiel ein sehr strenges Klima-fit-Programm (Anm. ein in der Seestadt entwickelter Gebäudestandard), das wir allen Bauträgern vorschreiben – privaten ebenso wie Genossenschaften. Das hat auch zu Widerstand geführt. Uns wurde gesagt: Ihr verlangt zu viel.
Dann muss man in Diskussion gehen. Wir haben angeboten, gemeinsam zu überlegen, wie man klimaresilient und nach Kriterien der Kreislaufwirtschaft entwickeln kann. Wichtig war, sich selbst etwas zurückzunehmen, zuzuhören und trotzdem die Anforderungen nicht aufzugeben.
Das gilt auch bei wirtschaftlichen Konflikten. Wenn ein privater Investor durch gestiegene Kosten unter Druck kommt, kann ich nicht einfach Geld zurückgeben. Aber ich kann nach Lösungen suchen, die seinen Bankendruck reduzieren und gleichzeitig unsere Konzeption nicht zerstören. Das ist aufwändig. Man muss viele Stunden miteinander verbringen. Aber genau das haben die Menschen verdient, die dort später wohnen.
Simon Wöhr: Eine Grundfrage bleibt: Wie lassen sich langfristige Stadtentwicklungsperspektiven mit kurzfristigen politischen und wirtschaftlichen Dynamiken verbinden? Was ist dafür entscheidend?
Andreas Barz: Wir erwarten weiterhin Zuzug. Menschen brauchen Wohnungen. Wenn sie keine finden, stimmen sie mit den Füßen ab. Ich wohne in Moabit und sehe, dass viele Menschen, wenn sie Kinder bekommen, an den Stadtrand ziehen, weil sie keine Alternative finden.
Deshalb sind neue Stadtquartiere enorm wichtig. Aber sie müssen mit Mobilität, Klima und Gemeinwohl zusammengedacht werden. Wichtig ist dafür mehr Partizipation. Nicht weniger. Die Menschen, die später dort wohnen, arbeiten oder Verantwortung übernehmen, müssen früher beteiligt werden. Dann entsteht eine andere Verbundenheit mit den Quartieren.
Lars Loebner: Wir stellen uns dieser Partizipation. Aber die Wahrheit ist auch: Wir intervenieren in bestehende Räume. Wenn wir Beteiligungsprozesse machen, erleben wir vor Ort oft erst einmal Gegnerschaft. Es gibt Sorgen: zehn Jahre Baustelle, neue Menschen, Veränderungen im Umfeld.
Diesen Gesprächen gehen wir nicht aus dem Weg. Wir müssen erklären, warum wir bauen. Berlin braucht Wohnungen, aber wir leben nicht in einer Stadt, in der alle sofort sagen: Neubau ist gut. Das ist auch eine Kommunikationsaufgabe.
Gleichzeitig müssen wir gute Beispiele zeigen, die funktionieren. Und wir müssen Akteurskonstellationen früher mitdenken. Ich nehme mit, dass wir auch dann, wenn Bebauungspläne noch nicht in Kraft sind, auf Akteure zugehen und über Verfahren sprechen sollten, die vielleicht nicht sofort starten.
Am Willen mangelt es nicht. Die Herausforderung ist groß. Auf der fachlichen Seite sind wir für Qualität und Kooperation offen.
„Die Ziele müssen niedergeschrieben werden und Regierungsperioden überdauern können." – Robert Grüneis, Wien 3420 aspern Development AG
Robert Grüneis: Stadtentwicklung bedeutet, über sehr viele Dinge gleichzeitig nachdenken zu müssen: Grünraum, Verkehr, Wohnraum, Gewerbe, Infrastruktur. Mir helfen drei Punkte bei der Orientierung.
Erstens: der klare Fokus darauf, was die Menschen draußen brauchen.
Zweitens: Diese Bedürfnisse müssen in langfristige Ziele übersetzt werden. Ein Stadtentwicklungsprojekt entsteht nicht von heute auf morgen. Die Ziele müssen niedergeschrieben werden und Regierungsperioden überdauern können.
Drittens: Kurzfristig tauchen immer wieder Probleme auf. Die muss man lösen – aber immer mit der Frage: Sind wir noch auf dem Weg zu unseren langfristigen Zielen? Manchmal muss man sagen: Hier gehen wir nicht weiter, weil es uns zu weit vom Ziel wegbringt. Oder: Hier geben wir nach, ohne den Kern aufzugeben.
Diese drei Schritte muss man sich jeden Tag vor Augen halten: Was brauchen die Menschen? Was haben wir langfristig vereinbart? Und welches kurzfristige Problem müssen wir jetzt lösen, damit wir langfristig am Ziel bleiben?
Dr. Martin Schwegmann: Verbindliche Ziele und eine stringente Umsetzung würden auch vielen Berliner Entwicklungen guttun. Zugleich zeigen positive Beispiele in Berlin, dass pragmatische und erfolgreiche Quartiersentwicklung möglich ist.
Wir hoffen, mit dem Runden Tisch weiterhin einen Beitrag zum Austausch zwischen den Akteuren leisten zu können. Vielen Dank Ihnen allen für das Gespräch!
