Montag Stiftung im Interview: „Zu gutem Boden und guten Menschen braucht es auch das gute Geld“

Liegenschaftspolitik wird oft als technisches Feld verhandelt – zwischen Gutachten, Bodenrichtwerten und Haushaltslinien. Für Johanna Debik, Vorständin der Montag Stiftung Urbane Räume, ist sie vor allem eines: die Frage, ob wir bezahlbare Räume für Wohnen, Arbeiten und Miteinander haben, die soziale Teilhabe ermöglichen und am Ende auch unsere Demokratie stabilisieren. Die Stiftung entwickelt seit Jahren sogenannte Initialkapital-Projekte wie den BOB CAMPUS in Wuppertal, die Samtweberei in Krefeld oder das HONSWERK in Remscheid: Immobilien, die sich wirtschaftlich selbst tragen und zugleich langfristig Gemeinwohlarbeit im Quartier finanzieren.

Im Gespräch mit Dr. Martin Schwegmann (Vorstand StadtNeudenken) und Simon Wöhr (Redaktion StadtNeudenken) geht es um die Rolle solcher Projekte in der Dauerkrise, um Erbbaurecht statt Verkauf, um neue Allianzen zwischen Zivilgesellschaft und Wirtschaft – und darum, was Berlin von diesen Ansätzen lernen könnte.

von Simon Wöhr

Bild: Montag Stiftung Urbane Räume/ Magdalena Jooss

Simon Wöhr: Warum brauchen Städte in Krisenzeiten gemeinwohlorientierte Orte?

Johanna Debik: Ich würde sagen: Wir brauchen solche Orte immer – aber in Krisenzeiten wird sichtbar, wie lebenswichtig sie sind. Ich denke da oft an eine Studie des Soziologen Eric Klinenberg zur Hitzewelle in Chicago Mitte der 90er Jahre. Dort hat man untersucht, warum in manchen Vierteln sehr viele Menschen gestorben sind – und in anderen deutlich weniger.

Natürlich spielte Armut eine Rolle. Aber ein zweiter Faktor war Einsamkeit: Quartiere, in denen Menschen kaum vernetzt waren, keine Treffpunkte hatten, keine Läden, Bibliotheken oder Plätze, an denen man sich sieht, haben viel schlechter abgeschnitten. In Vierteln mit lebendigem Alltag, mit Orten, an denen man sich zufällig trifft, haben sich Menschen gegenseitig geholfen.

Für mich steckt darin eine einfache Wahrheit: Wir brauchen Räume, die nicht nur dem Gemeinwohl dienen, sondern der Entwicklung des Gemeinsinns. Wir haben das Wort fast vergessen, aber ich mag es sehr. Es geht ja nicht nur darum, „nett“ zu sein oder wohltätig – sondern gemeinsam zu klären: Was brauchen wir als Gruppe von Menschen? In der Stadt, im Dorf, im Quartier. Und dafür braucht es Orte, die nicht dem kurzfristigen Verwertungsinteresse unterliegen.

„Wir brauchen Räume, in denen wir Gemeinsinn üben“

Martin Schwegmann: In Berlin spüren wir gerade die Folgen des Ausverkaufs sehr deutlich – ob bei Gewerbehöfen oder Wohnungen. Wie sieht es in Ihrem Arbeitsfeld in NRW aus?

Johanna Debik: Es gibt Städte, da sind die Immobilienpreise noch „gnädig“ – sonst könnten wir manche Projekte nicht machen. Aber die Grundlogik ist überall ähnlich: Viele Kommunen glauben immer noch, sie müssten Grundstücke zum Höchstpreis verkaufen, sonst machen sie etwas falsch.

Wir versuchen, eine andere Logik stark zu machen: Überschüsse nicht in private Rendite, sondern in Gemeinwohlentwicklung zu investieren. Mit unseren Initialkapital-Projekten verfolgen wir genau das Ziel: Quartiersorte zu schaffen, die wirtschaftlich tragfähig sind und gleichzeitig dauerhaft Ressourcen für Gemeinwohlarbeit bereitstellen – für Community-Management, Demokratieräume, Parks, offene Hallen.

Nach einigen Jahren Betrieb – das ist wichtig, nicht nach Abschluss des Kaufvertrags, sondern nach einer echten Aufbauphase – tragen sich diese Immobilien selbst und erwirtschaften Überschüsse. In Krefeld sind das zum Beispiel rund 30.000 Euro im Jahr. Damit kann man eine halbe Stelle fürs Gemeinwohlmanagement finanzieren und einen großen, überdachten Raum, in dem ständig etwas los ist.

Solche Projekte zeigen: Es geht. Man muss am Anfang Geld in die Hand nehmen – und dafür sorgen, dass die Grundstücke nach Konzept vergeben werden und nicht nach Preis.

„Wenn eine Kommune ein gutes Grundstück hat, sollte sie es gar nicht mehr verkaufen“

Der BOB CAMPUS auf dem Gelände der ehemaligen Textilfabrik Bünger Oberbarmen in Wuppertal ist ein vielfältiger Ort der Gemeinschaft an dem Menschen gemeinsam arbeiten, lernen, wohnen und leben. Die Deutsche Akademie für Städtebau und Landesplanung (DASL) hat das Projekt mit dem Deutschen Städtebaupreis 2025 ausgezeichnet.

Fotos: Simon Veith / Montag Stiftung Urbane Räume

Martin Schwegmann: Wenn Boden nicht mehr verkauft, sondern dauerhaft gebunden werden soll: Welche Instrumente braucht es aus Ihrer Erfahrung, damit Kommunen auch jenseits politischer und ökonomischer Konjunkturen handlungsfähig bleiben?

Johanna Debik: Wir sind da relativ klar: Wenn eine Kommune ein gutes Grundstück hat, dann soll sie es gar nicht mehr verkaufen. Gerade an Lagen, an denen gemeinwohlorientierte Projekte möglich sind, sollte sie das Grundstück im Erbbaurecht vergeben – an eine Initiative, die gemeinnützig und seriös unterwegs ist.

Dann muss man dafür sorgen, dass sich das Projekt solide selbst finanziert und langfristig Quartiersarbeit leisten kann. Und für mich gehört dazu auch eine ehrliche Frage an die Kommunen:

Warum fordern wir nicht, dass Städte auf die Erhebung des Erbbauzinses verzichten, wenn dieser Betrag stattdessen nachweisbar in die Gemeinwohlentwicklung des Quartiers fließt?

Die Stadt Krefeld bekommt von uns jedes Jahr einen Bericht: Was wurde fürs Gemeinwohl getan? Welche Räume stehen zur Verfügung? Wie viel Geld geht an die Nachbarschaftsstiftung? Das ließe sich auch anderswo verankern: Zinsverzicht gegen Gemeinwohlverpflichtung.

Erbbaurecht, Eigenkapital, Heimfall – wie kriegt man das zusammen?

Martin Schwegmann: In Berlin wird das Instrument Erbbaurecht auch angewendet. Die Initiative StadtNeudenken und vielen andere setzen sich seit Jahren für die Anpassung an gemeinwohlorientierte Bedarfe ein. Tatsächlich wird die Werthaltigkeit des Erbbaurechts von der landeseigenen Förderbank IBB und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nicht oder nicht ausreichen als Eigenkapital anerkannt, was gemeinwohlorientierte Projekte sehr erschwert. Welche Erfahrungen haben Sie mit dem Instrument?

Johanna Debik: Entscheidend ist, das Grundstück und Gebäude sauber voneinander zu trennen. Das Erbbaurecht bezieht sich auf den Grund und Boden, während die aufsteigende Immobilie – also ein bestehendes Gebäude oder ein Neubau – gekauft wird. Der Kaufpreis für die Immobilie muss dem tatsächlichen Wert entsprechen und ist bei vielen Bestandsgebäuden mit Sanierungsstau oder Schadstoffbelastung oft eher niedrig, manchmal ein Euro, manchmal etwas mehr. Das wird gutachterlich ermittelt.

Das Grundstück selbst ist dann nicht beleihbar, die Immobilie hingegen schon. Alles, was in das Gebäude investiert wird, gilt als Eigenkapital, und auch die künftigen Mieteinnahmen sind nachvollziehbar und bankfähig. Erst dadurch werden solche Projekte realistisch finanzierbar.

Martin Schwegmann: Das heißt, über diese Konstruktion lässt sich langfristig Gemeinwohlorientierung absichern!

Johanna Debik: Ja, im Erbbaurechts- und Kaufvertrag können Heimfallregelungen verankert werden. Wenn eine Initiative den im Konzept versprochenen Kurs verlässt – etwa kein bezahlbares Wohnen mehr anbietet oder keine Gemeinwohlarbeit leistet – kann der Heimfall greifen. Gleichzeitig muss vertraglich gesichert sein, dass die Initiative im Heimfall ihre getätigten Investitionen zurückerhält, meist auf Basis des dann gültigen Verkehrswerts. Das ist auch für Banken zentral, weil sie diese Absicherung brauchen.

Und ein weiterer wichtiger Punkt sind die Erbbauzinsen. Gerade in Städten wie Berlin mit sehr hohen Bodenwerten sind sechs oder sieben Prozent Erbbauzins für gemeinwohlorientierte Projekte eine enorme Belastung. Wenn Kommunen ernsthaft wollen, dass solche Projekte entstehen, sollten sie bereit sein, auf die Erhebung von Erbbauzinsen zu verzichten oder sie deutlich zu reduzieren – etwa wenn im Gegenzug dauerhaft Gemeinwohlarbeit im Quartier geleistet wird und diese Leistungen auch transparent nachgewiesen werden. Das bedeutet, dass den Projekten ein Ewigkeitserbbaurecht gewährt wird. Nur das sichert wirklich langfristig die Gemeinwohlorientierung und die Bezahlbarkeit. Transparenz und stete Evaluierung stehen diesen Gewährungen nicht im Wege. Eine dingliche Sicherung des Gemeinwohls ist in jedem Fall der Pfand für Gemeinden und Kommunen.

„Es müsste in jeder Kommune – in jedem Stadtteil – ein solches Projekt geben“

Simon Wöhr: Sie sprechen von Ihren Projekten als eine Art Infrastruktur der Resilienz. Wie viele bräuchte es davon?

Johanna Debik: Aus meiner Sicht ganz klar: Es müsste eigentlich in jeder Kommune – in jedem Stadtteil – ein solches Projekt geben.

Wir wissen doch, dass in den kommenden Jahren die öffentlichen Haushalte noch stärker unter Druck geraten. Es wird weniger Geld für Kultur, für soziale Projekte, für offene Räume geben. Deswegen plädiere ich dafür, jetzt Geld zu bündeln – aus Wirtschaft, kommunalen Mitteln, Förderprogrammen, Stiftungen – und in solche resilienten Strukturen zu investieren.

Nach fünf bis zehn Jahren Aufbau ist dann etwas da, das nicht jedes Jahr neu um Förderung kämpfen muss, sondern selbst Gemeinwohlarbeit finanzieren kann. Und Menschen, die bereit sind, ein paar Jahre ihres Lebens für ein moderat bezahltes Geschäftsführungsgehalt in solche Projekte zu stecken, gibt es genug.

Simon Wöhr: Sie haben vorhin angedeutet, dass klassische Projektförderung oft ein Umweg ist. Was wäre direkter?

Johanna Debik: Viele staatliche Subventionen sind darauf ausgerichtet, einzelne Projekte für begrenzte Zeit zu ermöglichen. Das ist nicht grundsätzlich falsch, aber der direktere Weg wäre, Strukturen zu stärken, die dauerhaft Gemeinwohlarbeit leisten.

Das heißt ganz konkret: Man muss den Projekten ins Pflichtenheft schreiben, dass sie nicht nur sich selbst organisieren, sondern ihre Nachbarschaft aktiv miteinbeziehen – Räume bereitstellen, Netzwerke knüpfen, Bildungsprozesse ermöglichen, Demokratie praktisch machen.

Ich bin ein großer Fan gemeinschaftlicher Wohnprojekte, aber manchmal drehen sie sich stark um sich selbst. In einer echten Win-win-Logik könnte eine Kommune sagen: Wir geben euch das Grundstück im Erbbaurecht, ihr verpflichtet euch zu Gemeinwohlarbeit im Quartier, wir verzichten im Gegenzug auf den Erbbauzins – und unterstützen euch vielleicht noch bei Krediten, etwa über Bürgschaften.

2013 entwickelten die Montag Stiftung Urbane Räume und die Stadt Krefeld das Konzept für das erste Projekt nach dem Initialkapital-Prinzip: die Nachbarschaft Samtweberei. Die neugegründete gemeinnützige Gesellschaft Urbane Nachbarschaft Samtweberei realisierte das Projekt ab 2014 gemeinsam mit Menschen und Initiativen aus der Nachbarschaft sowie in Kooperation mit Stadt Krefeld und der NachbarschaftStiftung Samtweberviertel Krefeld. 

Foto:  Marcel Rotzinger-Damm / Montag Stiftung Urbane Räume

Konzeptverfahren, Verlässlichkeit und multiperspektivische Beiräte

Martin Schwegmann: In Berlin hakt es bei Konzeptverfahren oft an der Finanzierung, aber auch an verlässlichen Rahmenbedingungen. Was erleben Sie an anderen Orten?

Johanna Debik: Zunächst einmal: Ja, es dauert länger. Wer ernsthaft Konzeptverfahren machen will, muss akzeptieren, dass Menschen miteinander Lernprozesse durchlaufen – auf Seiten der Initiativen und der Verwaltung.

Entscheidend sind dabei drei Dinge: Verlässlichkeit,Haltung und die Perspektivenvielfalt. 

Ein „multiperspektivischer Beirat“ kann unglaublich wertvoll sein, wenn er ernst genommen wird: Menschen aus der Nachbarschaft, potenzielle Nutzer:innen, zivilgesellschaftliche Akteure, Fachleute mit verschiedenen Hintergründen.

Und wir sollten uns immer wieder selbstkritisch fragen: Lassen wir wirklich alle mitsprechen, die von Stadtentwicklung betroffen sind – auch marginalisierte Gruppen, Menschen mit Migrationsgeschichte, sehr junge und sehr alte Menschen? Viele Vergabe- und Planungsprozesse sind so bürokratisch, dass ohnehin schon viele ausgeschlossen sind. Wenn man Beteiligung ernst meint, muss man Sprache und Zugänge so gestalten, dass Menschen verstehen, worum es geht – und tatsächlich handlungsfähig werden.

„Wenn es einen Herrn Montag gibt, gibt es auch eine Frau Mittwoch“

Simon Wöhr: Ein wichtiges Element Ihrer Projekte ist das Initialkapital. Wie ist diese Rolle entstanden – und was bedeutet sie politisch?

Johanna Debik: Die Montag Stiftung Urbane Räume ist aus einer sehr persönlichen Entscheidung entstanden. Unser Stifter, Carl Richard Montag, war Projektentwickler und Investor – und hat irgendwann gesagt: Ich will nicht einfach immer reicher werden, ich will, dass andere an meinem Glück teilhaben. Er hat nahezu sein gesamtes Vermögen in die Stiftungen eingebracht. Wir sind kein Vehikel zur Steueroptimierung eines Konzerns, sondern das Ergebnis einer biografischen Kehrtwende.

Für mich steckt darin Perspektive: Wenn es einen Herrn Montag gibt, dann gibt es auch einen Herrn Dienstag oder eine Frau Mittwoch. Wir brauchen Verbündete in der Wirtschaft, bei Erb:innen und Unternehmer:innen, die sich fragen: In was für einer Stadt will ich leben? Was kann ich mit meinem Kapital zu einer resilienten, gerechten Stadt beitragen?

Und ja, das heißt auch: Zu gutem Boden und guten Menschen braucht es das gute Geld. Ohne Kapital lassen sich solche Projekte nicht aufbauen. Aber entscheidend ist, wie dieses Geld wirkt: renditeorientiert oder gemeinwohlorientiert.

Mit dem HONSWERK in Remscheid entwickelt die Montag Stiftung Urbane Räume einen neuen Ort für gemeinsames Leben, Arbeiten und Wohnen. Ziel der gemeinsam mit der Nachbarschaft agierenden GEWAG Wohnungsaktiengesellschaft, der Stadt Remscheid und der Montag Stiftung Urbane Räume ist es, das vorhandene Potenzial zu stärken, Leerstand zu beseitigen und einen Ort zu schaffen, an dem Menschen gerne bleiben. 

Foto: Simon Veith / Montag Stiftung Urbane Räume

„Vielleicht braucht es einen Runden Tisch für Liegenschaftsbesitzer:innen“

Martin Schwegmann: Wenn Sie aus Ihren Erfahrungen heraus einen Wunsch an Berlin formulieren könnten – welcher wäre das?

Johanna Debik: Ich glaube, es braucht mehr Brücken zwischen den Welten: zwischen Zivilgesellschaft, Verwaltung und denjenigen, die über Vermögen und Liegenschaften verfügen.

Vielleicht braucht es tatsächlich so etwas wie einen Runden Tisch für Liegenschaftsbesitzer:innen: Menschen, die Grundstücke, Immobilien, Kapital haben – und bereit sind, anders zu denken. Gemeinsam mit Projektmacher:innen, mit Verwaltung, mit Stadtgesellschaft.

Wir sehen in unseren Projekten, dass das geht. In Wuppertal etwa haben wir mit einem CDU-Stadtkämmerer gearbeitet, von dem viele vorher sagten: „An dem kommt ihr nie vorbei.“ Am Ende war er Projektpate, weil er verstanden hat, dass wir unternehmerisches Handeln mit Gemeinwohlrendite verbinden.

Das sind die Momente, in denen ich denke: Da geht noch viel mehr – in Berlin und anderswo.

Martin Schwegmann: Das ist ein schöner Schlusssatz! Vielen Dank für das offene und sehr konkrete Gespräch – und für die vielen Anregungen aus Ihrer Praxis. Das war ausgesprochen hilfreich.

Simon Wöhr: Ja, herzlichen Dank. Gerade der Blick über Berlin hinaus und die Verbindung von Gemeinwohl, Finanzierung und konkreter Umsetzung sind für unsere Debatten extrem wertvoll.

Johanna Debik: Ich danke Ihnen beiden. Es ist wichtig, dass wir diese Gespräche führen und voneinander lernen – gerade jetzt. Ich freue mich, wenn wir den Austausch fortsetzen und vielleicht auch gemeinsam an der einen oder anderen Stelle weiterdenken.